Yogyakarta, 19 September 2026 — CeDSGreeB menggelar Focus Group Discussion (FGD) bertajuk “Bangunan Niremisi Tropis (BENTRO)” di Ruang Merbabu 1, Aston Hotel Gejayan. Forum ini mempertemukan tim BENTRO dengan para pengembang dari Real Estat Indonesia (REI) untuk menguji desain prototipe rumah niremisi terhadap realitas pasar properti.

Dr. Eng. Mochamad Donny Koerniawan yang menjadi koordinator desain BENTRO membuka diskusi dengan pertanyaan mendasar: sistem bangunan mana yang paling banyak menyedot energi? Jawaban atas pertanyaan itulah yang akan disematkan dalam konsep BENTRO, agar rumah lebih efisien, rendah energi, dan tetap terjangkau. Ia menegaskan bahwa prototipe BENTRO dirancang agar utilitasnya berdampak langsung pada penghuni. Karena itu, CeDSGreeB berharap para pengembang dapat memberi masukan dari sisi efisiensi waktu pengerjaan dan efisiensi utilitas bangunan.

Kacamata Pengembang: Harga, Lahan, dan Selera Pasar

Ilham Muhammad Nur dari REI mengapresiasi pelibatan pengembang dalam pembahasan bangunan hijau berkonsep zero emission. Ia lalu memaparkan tekanan biaya yang dihadapi pengembang, khususnya di Yogyakarta.

Menurutnya, 60–70% biaya pengembangan habis untuk lahan, sehingga bangunan hanya mendapat porsi 30–40%. Pada rumah subsidi, tekanan ini kerap berujung pada kualitas yang jauh dari standar yang dijanjikan.

Ilham menambahkan, pengembang selalu berpijak pada supply dan demand, sehingga bentuk, ukuran, hingga warna rumah sangat dipengaruhi selera pasar. Edukasi kepada masyarakat lebih mudah diterima lewat pendekatan biaya ketimbang pendekatan utilitas. REI menyambut baik bangunan prefabrikasi, namun mengingatkan risiko persepsi rumah yang seragam.

Peserta FGD lainnya yakni Bayu Nusa menilai green living sudah menjadi nilai jual karena memberi kesan hijau, bersih, rapi, dan lebih sehat. Prinsipnya, pengembang menyambut inovasi selama tidak menambah biaya yang dibayar konsumen. Ia juga mempertanyakan seberapa fleksibel sistem knockdown, yang sudah lazim di Jepang, bila diterapkan di Indonesia.

Ahmad Bharata Arya Bhuana menyoroti peluang desain yang disesuaikan dengan perilaku calon pembeli. Ia mencontohkan kebiasaan sebagian masyarakat Jawa yang menyukai rumah berpintu dua, yang dapat mempercepat kesepakatan harga rumah komersial.

Sementara itu, Febri memandang rumah tumbuh sebagai gaya hidup bagi pembeli dengan kemampuan finansial terbatas. Ia memperkirakan green living akan menjadi kebutuhan dasar, misalnya taman kecil yang diidamkan generasi milenial. Febri juga mengusulkan prefabrikasi diarahkan ke rumah komersial, dengan Panasonic Homes sebagai salah satu praktik terbaik.

Dari Rumah ke Kawasan

Tim Cedsgreeb yakni Dr. Rachmawan Budiarto kemudian melempar pertanyaan kunci kepada pengembang: rumah percontohan BENTRO sebaiknya menyasar segmen sederhana, menengah, atau atas? Pertanyaan ini memantik diskusi tentang biaya dan skala penerapan.

Koodinator BENTRO yakni Dr. Donny mencatat bahwa konsep green building umumnya menaikkan biaya sekitar 20%. Tantangannya adalah menemukan keseimbangan agar investasi hijau tidak membebani harga jual.

Salah satu gagasan yang mengemuka adalah menerapkan zero emission pada skala kawasan, bukan hanya per rumah. Contohnya, satu sistem pengolahan air hujan atau satu sumur yang melayani 50 unit rumah sekaligus, yang dinilai lebih menarik bagi pengembang maupun penghuni dibandingkan rumah modular semata.

Forum juga mencatat bahwa utilitas hanya menyerap sekitar 5–10% biaya bangunan, tetapi pengaruhnya terhadap emisi karbon sangat besar. Insulasi atap, misalnya, berpengaruh besar pada pemakaian AC.

Dari sisi pasar, peserta mencatat sekitar 20% pembeli rumah komersial kini berasal dari Gen Z. Penurunan uang muka hingga 5% turut mendorong generasi ini untuk memiliki rumah.

Membedah Desain Prototipe

Tim CeDSGreeB, yakni Dr. Eng. Agus Hariyadi, memaparkan desain prototipe BENTRO yang bersifat eksperimental, dengan kamar mandi, ruang tamu, dan ruang kerja di sisi bangunan. Panel-panelnya dirancang dapat dikustomisasi agar mencerminkan karakter penghuninya, dan kinerjanya akan dievaluasi untuk menentukan solusi yang paling efisien.

Peserta memberi sejumlah catatan. Ruang keluarga yang terbuka di tiga sisi dinilai mengurangi privasi, sementara pembangunan bertahap, keamanan instalasi listrik pada material besi, dan ketahanan gempa perlu diperhitungkan. Simulasi keselamatan kebakaran dan pengelolaan bak retensi air juga diusulkan.

Menanggapi hal tersebut, tim CeDSGreeB menjelaskan bahwa pengamanan utilitas sudah menjadi bagian dari sistem yang dirancang. Bukaan pada desain justru dimanfaatkan untuk meneliti kinerja panel-panel yang dikembangkan.

Tim juga menegaskan bahwa BENTRO adalah konsep, bukan produk untuk dijual. Saat ini terdapat 12 konsep BENTRO yang dapat dimasukkan ke berbagai desain, dengan prefabrikasi sebagai kontributor signifikan dalam menekan jejak karbon dan kebutuhan tukang. Prefabrikasi di Indonesia memang belum didukung teknologi yang memadai, meski rumah prefabrikasi kelas atas sudah ada di Bali, sehingga BENTRO berupaya mempertemukan teori dengan realita di lapangan.

Dari sisi struktur, peserta mengingatkan pentingnya kinerja material struktural maupun nonstruktural, mulai dari kekakuan, durabilitas, hingga optimasi kinerja terhadap biaya. Untuk rumah tumbuh, konfigurasi akhir bangunan harus dipertimbangkan sejak awal, entah pembangunan dimulai dari lantai bawah atau atas.

Gen Z sebagai Pasar Sasaran

Forum merekomendasikan agar BENTRO diarahkan menjadi konsep yang fit to market. Para pengembang menekankan pentingnya survei permintaan, komersialisasi riset, dan penonjolan manfaat konsep ini bagi calon pembeli.

Karena Gen Z menyukai yang sederhana, CeDSGreeB didorong menyiapkan opsi-opsi modul siap pakai lengkap dengan perhitungan kinerjanya. Dengan begitu, pengembang dapat langsung memilih konfigurasi yang sesuai dengan proyeknya.

Menutup FGD, Sentagi Sesotya Utami, Ph.D., selaku direktur Cedsgreeb menyampaikan bahwa target pasar BENTRO kini lebih jelas, yaitu Gen Z, dengan pendekatan modular. Masukan para pengembang akan diterjemahkan menjadi desain yang sesuai kebutuhan pasar, disertai riset lanjutan.