Pembangunan kota modern semakin diarahkan pada konsep ramah lingkungan. Salah satu caranya yaitu dengan melakukan retrofit hijau pada bangunan yang sudah ada, terutama bangunan publik seperti kantor pemerintah, sekolah, rumah sakit, dan fasilitas umum lainnya. Retrofit hijau berarti melakukan pembaruan pada bangunan lama agar menjadi lebih hemat energi, lebih sehat bagi penghuninya, serta lebih ramah lingkungan. Namun, proses ini ternyata tidak selalu mudah. Banyak risiko yang muncul dalam setiap tahapannya. Di Chongqing, China, para peneliti mencoba mengidentifikasi apa saja risiko paling kritis yang bisa menghambat keberhasilan proyek retrofit hijau pada bangunan publik.

Penelitian ini tidak hanya memotret risiko secara umum, tetapi juga menganalisisnya dari seluruh siklus hidup proyek. Artinya, mulai dari tahap perencanaan awal hingga tahap penggunaan bangunan setelah direnovasi. Para ahli yang berpengalaman dalam proyek bangunan diundang untuk memberikan penilaian. Mereka diminta menilai seberapa besar kemungkinan suatu risiko terjadi, seberapa parah dampaknya, dan bagaimana efek lanjutannya jika risiko itu benar benar muncul. Dengan begitu, peneliti bisa memetakan risiko mana yang paling berbahaya dan perlu diantisipasi sejak awal.

Baca juga artikel tentang: Dinamika Fluida Komputasional (CFD) untuk Optimalisasi Desain Ventilasi Bangunan Hijau

Untuk menganalisis risiko yang rumit ini, para peneliti menggunakan pendekatan Failure Mode and Effect Analysis atau FMEA. Biasanya metode ini dipakai dalam industri manufaktur dan teknik untuk mendeteksi titik kegagalan sejak dini. Namun, dalam riset ini, FMEA diperkaya dengan pendekatan matematika bernama Choquet integral. Tujuannya agar penilaian risiko yang awalnya bersifat deskriptif bisa diterjemahkan menjadi angka yang lebih objektif. Dengan begitu, setiap risiko bisa dibandingkan tingkat bahayanya.

Alur penilaian risiko pada proyek retrofit hijau gedung publik, mulai dari identifikasi faktor risiko, perhitungan tingkat risiko menggunakan model FMEA yang ditingkatkan dengan Choquet integral dan fuzzy logic, hingga pemilihan sepuluh faktor risiko tertinggi (Huo, dkk. 2025).

Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa terdapat sepuluh faktor risiko utama yang paling sering muncul dan berdampak besar pada proyek retrofit hijau bangunan publik. Risiko ini tidak hanya datang dari aspek teknis, tetapi juga dari manajemen, kebijakan, keuangan, dan bahkan dari pengguna bangunan itu sendiri. Misalnya, salah satu risiko yang sering muncul adalah perencanaan yang kurang matang sejak awal. Tanpa perencanaan yang baik, proyek bisa mengalami pembengkakan biaya, keterlambatan, atau hasil yang tidak sesuai harapan.

Risiko lainnya berkaitan dengan koordinasi antar pihak yang terlibat. Retrofit hijau tidak hanya melibatkan kontraktor dan arsitek, tetapi juga pemerintah kota, penyandang dana, penyedia teknologi, hingga masyarakat pengguna bangunan. Jika koordinasi tidak berjalan dengan baik, kesalahpahaman mudah terjadi. Hal ini bisa memicu perubahan desain mendadak atau konflik yang memperlambat proyek.

Aspek teknologi juga menjadi sumber risiko. Retrofit hijau sering memerlukan teknologi bangunan pintar, sistem energi terbarukan, sensor pemantau kualitas udara, dan bahan bangunan khusus. Jika teknologi yang dipilih tidak terbukti handal atau tidak cocok dengan kondisi bangunan lama, hasilnya bisa mengecewakan. Bahkan, penggunaan teknologi yang terlalu kompleks dapat menyulitkan pengelola bangunan dalam operasional sehari hari.

Masalah pembiayaan juga tidak kalah penting. Banyak proyek retrofit hijau gagal karena anggaran tidak cukup atau pembiayaan tidak berkelanjutan. Padahal, perubahan besar pada bangunan lama biasanya membutuhkan dana yang tidak sedikit. Jika perhitungan awal terlalu optimistis, risiko kekurangan dana sangat mungkin terjadi. Hal ini bisa membuat proyek berhenti di tengah jalan.

Selain itu, proyek retrofit hijau juga sangat bergantung pada kebijakan pemerintah. Perubahan kebijakan tiba tiba, aturan yang tidak jelas, atau dukungan regulasi yang minim bisa menjadi penghambat serius. Di sisi lain, jika pemerintah memberikan insentif atau kemudahan perizinan, proyek akan berjalan lebih mulus.

Pengguna bangunan ternyata juga memegang peranan penting dalam keberhasilan retrofit hijau. Misalnya, penghuni atau pengguna fasilitas publik mungkin belum terbiasa dengan sistem baru. Mereka bisa merasa tidak nyaman dengan perubahan tata ruang, sistem ventilasi, atau kebijakan penghematan energi. Jika tidak ada edukasi dan sosialisasi yang memadai, resistensi pengguna dapat muncul dan menghambat pemanfaatan teknologi hijau secara maksimal.

Penelitian ini tidak berhenti pada identifikasi risiko saja. Para peneliti juga memberikan rekomendasi bagaimana cara mengatasi setiap risiko tersebut. Misalnya, mereka menyarankan agar proses perencanaan dilakukan secara komprehensif sejak awal, melibatkan semua pihak terkait, dan berbasis data yang akurat. Evaluasi risiko juga sebaiknya dilakukan secara berkala, bukan hanya di awal proyek.

Selain itu, mereka menekankan pentingnya membangun sistem manajemen risiko yang jelas. Setiap risiko harus memiliki penanggung jawab, langkah mitigasi, dan prosedur tindak lanjut. Dengan begitu, tim proyek tidak akan kebingungan ketika masalah muncul. Transparansi informasi antar pihak juga menjadi faktor kunci agar koordinasi tetap berjalan baik.

Dari sisi kebijakan, dukungan pemerintah kota sangat diperlukan. Pemerintah dapat mempermudah jalur perizinan, memberikan panduan teknis, atau menyediakan insentif untuk teknologi ramah lingkungan. Dengan begitu, beban biaya dan risiko ekonomi bisa ditekan.

Penelitian ini memberikan gambaran bahwa retrofit hijau pada bangunan publik memang menjanjikan manfaat besar bagi kota. Bangunan menjadi lebih efisien, emisi berkurang, kualitas udara meningkat, dan kenyamanan pengguna pun bertambah. Namun, semua itu hanya bisa tercapai jika risiko dikelola dengan baik. Tanpa manajemen risiko yang matang, proyek retrofit hijau bisa berubah menjadi beban baru bagi kota.

Chongqing hanya menjadi salah satu contoh kasus. Namun, pelajaran dari penelitian ini sangat relevan bagi banyak kota lain di dunia, termasuk Indonesia. Banyak bangunan publik di kota kota besar yang sudah tua dan boros energi. Alih alih membangun yang baru, pemerintah bisa mempertimbangkan retrofit hijau sebagai solusi. Tentu saja, langkah ini harus diiringi dengan persiapan yang matang agar manfaatnya benar benar terasa bagi masyarakat dan lingkungan.

Baca juga artikel tentang: Gedung yang Bisa Berpikir: Standar Baru Mengukur Smart Building

REFERENSI:

Huo, Xiaosen dkk. 2025. Critical risk factors of public building green retrofit projects-an empirical study in Chongqing, China. Journal of Asian Architecture and Building Engineering 24 (3), 1487-1499.